【花火の投資日記】第12回

久しぶりに書きます。
最近月曜日は遅くまで飲みに行ってまして…
飲む機会があるのも、飲む相手がいるのも幸せなことです。


さて、今日は以前の狂気さんのコメントにも指摘ありました、
アパート投資について書いてみます。
この商品は、土地付きアパートを丸ごと一棟購入し、
家賃でローンを返済していくというミドルリスクミドルリターンの商品です。
投資の趣旨としましては、自己資金をほとんど出さず、
給与収入は無傷なまま、最終的に土地を手元に残すのを目的としてます。
（毎年の収入を期待するものではありません）

まず、リスクとしては、金利の上昇と空室（家賃の下落）の問題があります。
ただし、これはある程度までですがマネジメント可能であり、心配はしていません。
またよく、地震とか自殺は大丈夫？と聞かれますが、確率が極端に低いリスクについ
ては、
ほとんど心配していません。そこまで考えると何も出来なくなってしまいますから。
実際に心配しているリスクとしては、投資期間が非常に長期であることと、
不動産の流動性がとても低いことです。20年以上先のことは、予想出来ないですか
ら。

次に、キャッシュフローの計算式ですが、おおまかには以下のようになります。
１年の収支＝家賃収入－ローン返済－管理委託費－税金
時系列で考えた場合のイメージは、15年目位までは、黒字になると思われます。
だんだん家賃収入が減ってきて、ローン返済が増えて、収支は減っていきます。
10年目以降については、随時修繕費が掛かりますが、これは経費として落とすことが
出来、
税金を減らす効果があります。

最後にこの商品の最大のメリットは、銀行が高額の融資をしてくれるところにありま
す。
投資がしたいからお金を貸してくれ！と銀行にお願いしても貸してくれませんが、
（私の属性でフリーローンだと、せいぜい300万円金利８％位でしょうか）
アパーローンという目的ローンだと、無担保無保証
（もちろん購入する不動産には抵当権を設定されます）で、
数パーセントの金利で１億円でも貸してくれるというからくりです。

つまり、アパート投資はお金をもともと持っている人がわざわざするものではなく、
自己資本が無い人が、他人のお金を運用し、利ざやを稼ぎ、
将来のために積立をする商品といえます。

皆様もいかがでしょうか？

長文すいません…